Bản chất và nguyên tắc của việc thu hồi đất và bồi thường trong thu hồi đất

29/09/2016

Thu hồi đất và bồi thường trong thu hồi đất luôn là vấn đề nóng bỏng và nguyên nhân của phần lớn các khiếu nại về đất đai. Việc nhìn nhận đúng bản chất và định ra những nguyên tắc cho những vấn đề này sẽ tạo cơ sở cho việc đánh giá tính phù hợp của hệ thống pháp luật hiện nay về đất đai và những vấn đề có liên quan để đưa ra các giải pháp hoàn thiện trong thời gian tới

1. Bản chất và nguyên tắc của thu hồi đất

1.1. Bản chất của thu hồi đất

a) Thu hồi đất là sự chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai sơ cấp giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền năng sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Như vậy, việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể hóa dưới một văn bản hành chính đã làm phát sinh quyền của người sử dụng đất đối với một thửa đất xác định. Đây là quan hệ sơ cấp, có tính chất nền tảng đối với các giao dịch đất đai dân sự về sau (thị trường thứ cấp).

Với lập luận như trên, hành vi thu hồi đất, về bản chất là sự chấm dứt  quan hệ pháp luật đất đai giữa 1 bên là Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân và bên kia là cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Nó đồng thời chấm dứt hiệu lực của các quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước ban hành từ trước cho người bị thu hồi. Tất cả các quyền, nghĩa vụ phát sinh của chủ thể sử dụng đất đã được ghi nhận sau khi được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cũng chính thức chấm dứt kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất.
 

b) Thu hồi đất là sự chấm dứt việc phát sinh các giao dịch của thị trường đất đai thứ cấp

Kể từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch mang tính chất dân sự (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...) thì phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất của mình để có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hóa quyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với bên thứ ba.

Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai sơ cấp mà còn nghiễm nhiên chấm dứt khả năng phát sinh các giao dịch của thị trường đất đai thứ cấp giữa người sử dụng đất và các chủ thể dân sự khác. Kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng dù là toàn bộ hay một phần quyền của mình cho người khác. Những chủ thể không phải người sử dụng đất nhưng có quyền và nghĩa vụ liên quan tới thửa đất bị thu hồi cũng sẽ chấm dứt hoàn toàn mối quan hệ với đất bị thu hồi. Ví dụ đất bị thu hồi đang được người sử dụng đất cho thuê làm nhà ở. Khi có quyết định thu hồi đất, quan hệ giữa người cho thuê và người thuê sẽ chấm dứt. Hay đối với đất bị thu hồi đang được sử dụng làm cơ sở sản xuất kinh doanh, việc thu hồi đất có thể dẫn đến chấm dứt sự tồn tại của cơ sở này, đồng thời chấm dứt quan hệ đang tồn tại giữa người sử dụng lao động và người lao động tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh.

Những phân tích về bản chất thu hồi đất như trên cho ta thấy tính hệ trọng của sự kiện này. Nó có thể ảnh hưởng đến nhiều đối tượng chứ không chỉ riêng người nắm giữ quyền sử dụng đất. Đất đai và bất động sản là sản nghiệp quan trọng đối với người dân vì có giá trị cao, đồng thời là cơ sở để tiến hành hàng loạt các hoạt động kinh doanh, sản xuất khác. Do vậy, ngoại trừ các trường hợp vi phạm quy định về sử dụng đất thì việc thu hồi đất chỉ nên thực hiện trong những trường hợp hạn hữu thật cần thiết. Bởi ngay cả khi Nhà nước quan tâm, chú trọng đến công tác bồi thường, hỗ trợ người dân bị thu hồi đất thì việc ổn định lại cuộc sống và khôi phục sinh kế cho người dân như trước là không hề đơn giản.

1.2. Nguyên tắc của thu hồi đất

Nếu như nguyên tắc trong bồi thường thu hồi đất được Luật đất đai quy định tương đối cặn kẽ thì chế định thu hồi đất lại không được ấn định trong bất kỳ nguyên tắc nào. Sự vắng bóng đáng kể của  các quy định này buộc giới nghiên cứu, trong khả năng có thể, phải xây dựng các nguyên tắc liên quan đến hành vi thu hồi đất. Xét cho cùng, đây là một dạng hành vi hành chính, được thực hiện bởi bộ máy công quyền. Việc thiết lập các nguyên tắc cho nó là hết sức cần thiết, nhằm hạn chế sự tùy nghi và lạm quyền của chủ thể thực hiện.

Nguyên tắc thứ nhất liên quan đến khía cạnh hình thức, thu hồi đất trong mọi trường hợp đều mang tính quyền lực nhà nước và do vậy, chỉ có thể thực hiện bởi một cơ quan nhà nước do pháp luật quy định. Đây là điểm giống nhau giữa hệ thống pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai (ví dụ Việt Nam) và các hệ thống pháp luật khác có thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Ở các quốc gia này, việc “chiếm giữ đất đai bắt buộc” cũng chỉ có thể thực hiện dựa trên yếu tố quyền lực nhà nước và người thực hiện chỉ có thể là cơ quan nhà nước.

Trong không ít trường hợp, thu hồi đất có thể được bắt nguồn từ một ý tưởng của khu vực tư, đặc biệt đối với mục đích phát triển kinh tế. Trong thực tiễn, không ít các dự án kinh tế quy mô lớn kèm theo việc thu hồi đất được đề xuất bởi các tổ chức kinh tế tư nhân, các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế lớn. Điều này là dễ hiểu bởi đây thường là các đối tượng được thụ hưởng đất sau thu hồi để thực hiện các hoạt động đầu tư dưới sự cho phép của Nhà nước. Ngay cả khi việc thu hồi đất bắt nguồn từ những dự án kiểu này thì việc thu hồi đất luôn phải được thực hiện trên danh nghĩa quyền lực nhà nước và bởi một cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Nhà đầu tư (tư nhân) có thể tham gia vào quá trình thỏa hiệp dân sự với đối tượng bị thu hồi đất về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, vv..vv. Nhưng hành vi thu hồi đất, trong bất kể trường hợp nào đều phải được thực hiện bởi Nhà nước - đại diện sở hữu toàn dân về đất đai đồng thời nắm giữ trách nhiệm bảo vệ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Nguyên tắc thứ hai liên quan đến nội dung: Về cơ bản thu hồi đất phải được thực hiện dựa trên lợi ích chung, lợi ích công cộng. Ngoài căn cứ vi phạm pháp luật đất đai hay việc chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, lợi ích chung và lợi ích công cộng được xem là những căn cứ cơ bản và quan trọng nhất của hành vi thu hồi đất. Nó bao quát và giải thích cho việc vì sao trong một trường hợp cụ thể, Nhà nước buộc phải tiến hành thu hồi đất của người sử dụng đất.

Nguyên tắc này có nguồn gốc từ các quốc gia phương Tây - nơi sở hữu tư nhân không chỉ được ghi nhận mà còn được Nhà nước ưu tiên bảo hộ. Điều 17 Tuyên ngôn nhân quyền và dân quyền Pháp quốc đã ghi nhận quyền sở hữu tài sản của tư nhân là quyền thiêng liêng bất khả xâm phạm. Nó chỉ có thể bị chấm dứt nếu cần thiết để phục vụ cho một mục đích công cộng.

Lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng không phải là những điều xa lạ trong ý thức của dân tộc Việt. Xuất phát từ văn minh nông nghiệp lúa nước, nằm ở vùng khí hậu khắc nghiệt quanh năm đương đầu với bão lũ, lại là mục tiêu xâm lược của ngoại bang trong suốt hàng nghìn năm lịch sử, người Việt từ cổ chí kim đã sớm biết đoàn kết cùng nhau xây dựng công trình thủy lợi phục vụ sản xuất nông nghiệp, đắp đê ngăn lũ và chống giặc ngoại xâm. Việc nước, việc làng từ lâu đã trở thành mối bận tâm của người dân. Lợi ích chung, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia là những giá trị thiêng liêng mà mỗi gia đình, mỗi công dân hết lòng vun đắp bảo vệ, ngay cả khi việc đó có thể nguy hại tới của cải, tính mạng. Một số nhà nghiên cứu cho rằng người dân Việt trong thời kỳ chiến tranh chẳng màng đến của cải, tính mạng, sẵn sàng hy sinh tất cả cho cách mạng. Một truyền thống yêu nước, vì lợi ích chung như vậy, chắc hẳn sẽ không phản đối việc Nhà nước thu hồi đất của họ nếu điều đó thực sự xuất phát từ một lý do chính đáng, được hiểu là vì lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Trong thời kỳ chiến tranh các thuật ngữ này có thể tìm thấy cách giải thích dễ dàng và được áp dụng trong một số trường hợp cụ thể (phục vụ chiến đấu, nhiệm vụ cách mạng cụ thể, vv). Ở thời bình, điều đó dường như trở nên khó khăn hơn. Có lẽ vì vậy mà sau hơn 20 năm pháp luật đất đai được thể chế hóa, luật thực định vẫn bỏ ngỏ định nghĩa quan trọng rằng: thế nào là lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng? để rồi trong thực tiễn, đã có rất nhiều trường hợp những căn cứ này được viện dẫn một cách không hợp tình, hợp lý, gây bất bình thậm chí là phẫn nộ từ phía người dân bị thu hồi đất.
 

2. Bản chất và nguyên tắc của bồi thường trong thu hồi đất

Khi tham chiếu pháp luật các quốc gia thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, việc chiếm giữ bắt buộc đất đai của tư nhân luôn luôn đi kèm với cơ chế bồi thường. Liên quan đến vấn đề này, nhiều học thuyết được xây dựng cùng với đó là sự hình thành các nguyên tắc sau này trở thành luật định. Do chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có nét đặc trưng riêng biệt, thu hồi đất ở Việt Nam cũng có sự khác biệt về bản chất và nguyên tắc như những phân tích đã đưa ra ở phần trên.

Trong một số trường hợp được quy định bởi pháp luật, người bị thu hồi đất ở Việt Nam được Nhà nước bồi thường. Xuất phát từ một chế độ sở hữu đất đai đặc trưng, bản chất và nguyên tắc của bồi thường trong thu hồi đất ở nước ta chắc hẳn sẽ có những điểm đặc biệt cần phân tích.

2.1. Bản chất của bồi thường trong thu hồi đất

Cho đến Luật đất đai sửa đổi mới nhất năm 2013, đối với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người bị thu hồi đất sẽ được nhận bồi thường từ phía Nhà nước. Chúng ta có thể suy luận rằng chỉ trong những trường hợp đất bị thu hồi để phục vụ cho một mục đích công, vì sự nghiệp công của Nhà nước cũng như xã hội thì người dân mới được bồi thường.

Nhưng khi những khái niệm lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia còn hết sức mập mờ như hiện nay, căn cứ thu hồi đất trong rất nhiều trường hợp đã bị lạm dụng. Nhiều người dân phải chứng kiến cảnh đất đai cha ông để lại, sau khi bị Nhà nước cưỡng chế thu hồi lập tức rơi vào tay các nhà đầu tư địa ốc để rồi sau đó được rao bán trên thị trường bất động sản với giá cao hơn mức bồi thường gấp nhiều lần. Sự đắng cay hay phẫn nộ từ phía người dân trong những trường hợp này là rất dễ hiểu. Trong bối cảnh khi các thuật ngữ “lợi ích công, lợi ích quốc gia” được diễn giải theo nghĩa tương đối rộng như hiện nay, thiết nghĩ phải phân loại bản chất của bồi thường trong thu hồi đất thành hai trường hợp riêng biệt tùy theo việc hiểu và áp dụng các thuật ngữ này.

Trường hợp thứ nhất, bồi thường thu hồi đất mang bản chất là trách nhiệm bồi thường hành chính, được điều chỉnh theo các nguyên tắc của luật hành chính/luật công. Trường hợp này sẽ được áp dụng đối với việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và các mục đích công phi kinh tế khác. Luận giải cho bản chất này, Nhà nước với danh nghĩa là đại diện chủ sở hữu, đồng thời là người quản lý nhà nước và xã hội, có trách nhiệm bảo vệ cho lợi ích công, lợi ích quốc gia. Trong một số trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của cá nhân nếu việc đó thực sự cần thiết cho lợi ích công hay vì nhiệm vụ quản lý nhà nước - xã hội. Có thể liệt kê các nhu cầu thiết yếu của xã hội như điện, đường, trường, trạm, y tế,...đây là các mục tiêu phi kinh tế, phi lợi nhuận mà ở đó chúng ta khó có thể tìm ra lợi ích của một người hay một nhóm cá thể nhỏ lẻ nào.

Trường hợp thứ hai, bồi thường thu hồi đất mang bản chất là sự chi trả cho việc chuyển dịch đất đai vì mục đích kinh tế. Nó không còn mang tính chất là trách nhiệm bồi thường hành chính như trường hợp thứ nhất. Vì vậy, nó phải được điều chỉnh bởi các nguyên tắc của giao dịch dân sự.

Trường hợp này áp dụng cho việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Sự xuất hiện của yếu tố kinh tế khiến cho việc đánh giá tính “công” của lợi ích trở nên khó khăn hơn rất nhiều. Nhà nước tiến hành thu hồi đất, sau đó chuyển dịch cho các nhà đầu tư. Đất đai sau khi được đầu tư, xây dựng, giá trị được tăng lên và được giao dịch trên thị trường bất động sản. Khoan đề cập rằng chu trình này có thực sự đem lại một giá trị hữu ích cho cộng đồng hay quốc gia hay không, lợi ích trong tay một số chủ thể là nguy cơ chúng ta có thể cảm nhận được. Thực tế đã chứng minh những nguy cơ này đã trở thành hiện thực, gây ra phản ứng phẫn nộ từ phía người dân bị thu hồi đất. Đất đai tổ tiên để lại, được người nông dân đầu tư vật chất, sức lực nay được chuyển qua tay những nhà đầu tư khác, trở thành bất động sản có giá trị cao hơn mức bồi thường của Nhà nước nhiều lần. Nếu luật thực định vẫn coi đây là những trường hợp cần thiết vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì thiết nghĩ chúng ta nên phi hành chính hóa vấn đề bồi thường. Bồi thường trong trường hợp này cần được xem xét, tính toán dựa trên các nguyên tắc dân sự. Khi tính “công” của hành vi thu hồi đất trở nên mập mờ trong khi yếu tố “lợi ích” lại hiển hiện, Nhà nước rất cần thể hiện vai trò của một đại diện chủ sở hữu theo nghĩa phải can thiệp điều phối lợi ích giữa các bên. Sự cân bằng lợi ích giữa người bị thu hồi đất, người thụ hưởng đất sau thu hồi và thậm chí là lợi ích của Nhà nước có thể hạn chế phần nào những bất cập có thể xảy ra khi tiến hành thu hồi đất.

Thu hồi đất là một chế định pháp luật hướng tới mục đích công trong hoạt động quản lý đất đai. Nhưng khi mà đất đai hay bất động sản nói chung là những tài sản có giá trị, chúng ta phải hạn chế ở mức tối đa việc thu hồi đất mang lại lợi ích cho các nhóm cá thể trong xã hội. Vấn đề này cần được nghiên cứu chuyên sâu trong bối cảnh nhóm lợi ích đang là đề tài nhận được nhiều sự quan tâm như ở Việt Nam hiện nay.

2.2.Nguyên tắc bồi thường trong thu hồi đất

Nguyên tắc của bồi thường trong thu hồi đất được thể chế hóa ở hai quy định trong Luật đất đai 2013. Điều 74 về “nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất” quy định :

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Quy định trên thể hiện khi Nhà nước lấy đi phần lợi ích của người dân mà người dân có đầy đủ điều kiện được bồi thường thì Nhà nước có trách nhiệm phải bồi thường thiệt hại. Khi Nhà nước thu hồi đất thì bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại thì bồi thường bằng tiền với giá trị tương đương. Cách tiếp cận này xuất phát từ quan niệm coi đất đai là tài sản có thể quy đổi giá trị sang tiền. Mức giá bồi thường được quyết định và thống nhất thực hiện bởi cơ quan hành chính địa phương dựa trên nguyên tắc dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và kịp thời.

Nguyên tắc dân chủ được hiểu rằng quá trình tính toán, xem xét mức bồi thường phải có ý kiến của nhân dân, đặc biệt từ phía những người bị thu hồi đất. Quan điểm, lý lẽ, nguyện vọng của những đối tượng này phải được coi trọng bởi đây chính là những người gánh vác hậu quả trực tiếp từ hành vi thu hồi đất.

Nguyên tắc khách quan được hiểu là việc bồi thường thu hồi đất phải được xem xét dựa trên các yếu tố khách quan. Điều này sẽ quyết định sự hợp tình, hợp lý của mức bồi thường trong thu hồi đất, hạn chế sự tùy nghi, chủ quan dẫn đến bất hợp lý của người tiến hành công tác bồi thường.

Nguyên tắc công bằng được hiểu là đối với những trường hợp thu hồi đất giống nhau về hoàn cảnh địa lý, về loại đất, về tính chất và căn cứ thu hồi thì các chủ thể bị thu hồi đất sẽ được nhận mức bồi thường tương đương nhau. Không để xảy ra việc trên cùng 1 diện tích đất bị thu hồi mà hộ anh A được nhận mức bồi thường, hỗ trợ cao hơn hộ anh B. Thực tiễn xảy ra không ít trường hợp nhà đầu tư chủ động “đi đêm” một mức bồi thường cao với những hộ gia đình kiên quyết chống đối việc thu hồi đất với mục đích xúc tiến nhanh việc giải phóng mặt bằng để tiến hành xây dựng. Hành vi này sau đó bị các hộ gia đình đã chấp nhận mức bồi thường trước đó phát hiện, sự việc trở nên phức tạp khi những hộ này quay trở lại yêu cầu được nhận mức bồi thường mới.

Thu hồi đất cũng như mọi hành vi quản lý nhà nước khác, phải được thực hiện một cách công khai, minh bạch trong từng khâu, từng quy trình. Yếu tố này sẽ giúp ngăn ngừa các biểu hiện tiêu cực từ phía người quản lý cũng như người bị quản lý. Điều này thực sự cần thiết đối với một vấn đề nhạy cảm và phức tạp như thu hồi đất.

Nguyên tắc kịp thời là một trong những điểm đáng bàn và có tính chất then chốt trong vấn đề bồi thường thu hồi đất. Điều đáng tiếc là cho đến thời điểm này Luật đất đai Việt Nam vẫn chưa diễn giải thế nào là bồi thường kịp thời đối với các trường hợp thu hồi đất. Sự bỏ ngỏ này của nhà làm luật dẫn đến sự thiếu thống nhất trong công tác tổ chức, thực hiện. Nhiều trường hợp người dân sau khi bị thu hồi đất rất lâu mới được nhận bồi thường. Trong tương lai gần, lỗ hổng này cần nhanh chóng được giải quyết. Chúng ta phải có một quy định rõ ràng về thời điểm người dân được nhận bồi thường để quyền lợi của họ được đảm bảo, từ đó giúp họ sớm tìm được các phương án cho cuộc sống sau khi đất bị thu hồi. Kinh nghiệm quốc tế trong vấn đề này là những giá trị quý báu có thể tham khảo. Luật pháp ở các quốc gia tư hữu về đất đai có những quy định rất chặt chẽ, cụ thể về thời điểm cũng như quy trình bồi thường cho người dân trong những trường hợp đất bị chiếm giữ bắt buộc bởi Nhà nước.

Ngoài quy định ở Điều 74, Điều 88 Luật đất đai 2013 đề cập đến “nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất” như sau :

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Nguyên tắc này là một điểm mới của Luật đất đai 2013 khi đã bắt đầu xem xét đất đai không chỉ với tư cách là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất. Trên thực tế, ngoài ý nghĩa là tài sản, đất đai còn là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất và nguồn sống của con người. Vì đất là tư liệu sản xuất của người bị thu hồi đất nên ngoài việc bồi thường giá trị như một tài sản, người dân còn phải được bồi thường về thu nhập, sinh kế đã bị ảnh hưởng hoặc thiệt hại từ hành vi thu hồi. Điều 88 được bổ sung so với Luật đất đai 2003 này cũng đã nhấn mạnh thêm nguyên tắc khách quan của bồi thường thu hồi đất đã được đề cập trong Điều 74.
 

Các phân tích về nguyên tắc trong thu hồi đất trên đây cho ta thấy tính phức tạp của vấn đề. Xem xét, tính toán, quyết định một mức giá bồi thường hợp lý, khách quan là một việc không đơn giản. Do vậy, ngoài vai trò chủ đạo của các cơ quan nhà nước tham gia tổ chức thực hiện, sự tham gia của khu vực tư là hết sức cần thiết. Trong nhiều trường hợp, Nhà nước cần làm cầu nối giữa người bị thu hồi đất và người thụ hưởng đất sau thu hồi (các nhà đầu tư), bởi đây là hai chủ thể có lợi ích gắn bó trực tiếp trong vấn đề này. Thỏa hiệp dân sự trong những trường hợp này không chỉ giảm tải áp lực cho các cơ quan nhà nước mà còn hứa hẹn đem lại những giải pháp tích cực, hợp tình, hợp lý trong vấn đề bồi thường.

Nguồn: http://www.giri.ac.vn (TS. Đinh Văn Minh - Viện trưởng Viện Khoa học Thanh tra)